Экономика

Простому обывателю порой сложно разобраться в тонкостях предоставления кредита на покупку недвижимости, которые предлагают банки. Решаясь взять ипотечный кредит, необходимо изучить все особенности, чтобы он стал выгоден для вас. Самой доходной для банков является аннуитетная схема платежей. Такая схема изначально кажется подходящей для заемщика, так как ежемесячно погашаются равные суммы кредита. Однако, на самом деле, в первое время погашаются только проценты по кредиту, и только потом – сама сумма кредита. Например, если взят ипотечный кредит на 3 млн.руб. на 20 лет под 12%, ваш платеж каждый месяц будет составлять 33 тыс.руб., из них 30 тысяч банк перечисляет на погашение процентов по кредиту, остальная сумма идет на оплату самого долга. После оплаты кредита по этой схеме в течении десяти лет, окажется, что из всех заплаченных банку средств в размере 4 млн.руб. на погашение основного долга было направлено только 700.тыс. Переплата по истечению всего срока составит около 5 млн.руб. Дифференцированная схема ипотечного кредита понятнее для клиентов банка – сумма кредита ежемесячно погашается равными частями. К этой сумме прибавляются проценты, исчисляемые по формуле: кредитовый остаток х процентная ставка в долях/12. Наибольшая сумма погашается только в первый месяц, во все последующие периоды сумма по кредиту уменьшается в соответствии с формулой расчета. При тех же условиях общая переплата составит всего лишь 3,6 млн. руб. Впрочем, здесь есть и свои недостатки – максимальный платеж первого месяца, ограничение на сумму дохода, направляемая на погашение кредита, редко применяющаяся схема в работе банков. Выгодно ли погашать ипотечный кредит досрочно? Роман Строилов – директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty – утверждает, что досрочное погашение выгодно, даже с учетом всех ограничений банков (установление штрафов за досрочное погашение и т.д.). В процессе досрочного погашения банк может предлагать клиентам уменьшить срок ипотеки (аннуитет в таком случае будет более выгоден) либо сумму ежемесячного платежа. Однако, если банк будет уменьшать срок кредита с начала периода, а не «откидывая» последние месяцы, досрочное погашение не имеет смысла. По мнению Дмитрия Овсянникова, генерального директора ООО ИПОТЕК.РУ в условиях российских реалий говорить, что выгоднее – аннуитет или дифференцированная схема – утверждать однозначно сложно. Исходя из данных таблицы, при аннуитете заемщик, вносящий в срок погашения долга ту же сумму, что и при дифференцированной схеме, разницы в переплате не почувствует, при этом будет чувствовать себя свободнее.